国有平台收购商品房，关键在于价格

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

进入6月，多地城市出台房地产新政，支持国有平台公司以合理价格收购已建成未出售的商品房用作保障性住房。

在全国房地产去库存的总体安排下，收购库存商品房作保障性住房，是一项可行而有效的举措。

在“517”出台的一揽子政策中，就明确：设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化法制化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

当前，业内关注三个问题：

1、地方城市能拿出多少钱来做收购？计划收购多大的规模?

2、收购价格怎么定？

3、什么样的房子符合收购的标准？

这三个问题，因各地尚未有明确的收购细则，收购案例暂时还不多，所以暂时未有答案。

在这三个问题中，关键是收购价格。

值得注意的，部分先行先试的城市，采取了两种方式来确定收购价格。

第一种，是商品房销售价格打折出售，折扣一般比较大。有的项目以售价的7折，甚至5折以下出售。

第二种，成本价收购。成本，一般指狭义的“土地成本 建安费用”。另一种成本计算方法，是指保障房的重置成本。

2024年，各方面对未来楼价的预期基本一致，就是下降。在这样的预期下，上述两种收购计价方式的砍价都比较“狠”。

2024年，开发商的库存项目大多处于持平微亏状态。倘若接受大折扣的砍价收购，开发商的亏损显而易见。

令人担心的是：国有平台公司收购商品房做保障性住房，本来是去库存的正面举措，有利于促进房地产市场供求关系的平衡，增强市场信心。但如果推行幅度过大的“打折”收购，有可能造成楼价的坍塌。

2024年，稳房价的压力前所未有，国有平台收购商品房，关键在于价格值得高度重视。

回到收购价格这个问题。我认为，合理的定价方式，是按照市场评估价，再打一个合理折扣，例如7折。

只有公允的价格，才能走得远。

国有平台公司收购已建成未出售的商品房用作保障性住房，是个新事物。在操作之前，关键要把规则定好。

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